Как продать ипотечную квартиру: все способы и пошаговые схемы

Иногда жизнь меняется быстрее, чем погашается ипотека. Семья растёт, хочется переехать, улучшить условия — и возникает вопрос: можно ли продать квартиру, если она всё ещё в залоге у банка?

Можно. Закон это разрешает, но только при соблюдении конкретных процедур.

Ниже — все законные варианты, пошаговые инструкции и практические советы, как провести сделку безопасно.

Пока ипотека не выплачена, квартира находится в залоге у банка. Это ограничивает право распоряжения — без согласия кредитора Росреестр не зарегистрирует сделку.

Тем не менее, продать ипотечное жильё можно, и закон прямо предусматривает такие случаи.

Основные варианты:

• полное досрочное погашение ипотеки и снятие обременения;
• самостоятельная продажа по новому закону от 11 сентября 2024 года;
• сделка через банк или нотариуса;
• переоформление кредита на покупателя.

Если средств на погашение долга нет, заемщик может продать квартиру с обременением — но только с согласия банка.

С 11 сентября 2024 года в России действует закон, который впервые разрешил продавать ипотечное жильё без предварительного снятия обременения.

Как это работает

1. Заёмщик подаёт в банк заявление о намерении продать квартиру.
2. Банк рассматривает его до 10 рабочих дней и выдает согласие или отказ.
3. После одобрения у владельца есть 4 месяца (до момента регистрации сделки в Росреестре), чтобы найти покупателя.
4. В согласии банк указывает минимальную цену, ниже которой продавать нельзя.
5. Покупатель переводит деньги на специальный счёт банка.
6. Банк погашает ипотеку, снимает обременение и регистрирует переход права.
7. Остаток суммы банк переводит продавцу.

Когда банк может отказать

• заёмщик или банк проходит процедуру банкротства;
• банк уже подал иск о взыскании залога;
• жильё заложено в нескольких банках;
• заёмщик ранее получал разрешение на продажу и не воспользовался им.

Такой способ безопасен для обеих сторон, но пока редок — покупатели редко сталкивались с подобными сделками, и важно объяснить, что деньги поступают не продавцу, а сразу в банк.

Самый надёжный вариант для всех участников сделки. Банк сам контролирует процесс и выступает гарантом расчётов.

Пошагово

1. Продавец получает от банка согласие на продажу и справку об остатке долга.
2. В день сделки покупатель вносит деньги в аккредитив или две банковские ячейки:

• первая — на сумму долга (для банка),
• вторая — на оставшуюся часть (для продавца).

3. После регистрации перехода права собственности банк получает средства для погашения кредита, продавец — остаток суммы.
4. Банк самостоятельно направляет документы в Росреестр для снятия обременения.

Достоинства и недостатки варианта

Плюсы: безопасно, без риска потери денег, подходит для сделок «ипотека на ипотеку».

Минусы: платная услуга — банк берёт комиссию за сопровождение и аренду ячеек.

Если покупатель готов оплатить остаток долга продавца, можно использовать задаток.

Суть схемы

• Стороны заключают предварительный договор купли-продажи, где указано, что задаток направляется на погашение ипотеки.
• Покупатель переводит сумму долга (задаток) на счёт банка, а не в руки продавцу.
• Банк гасит кредит, снимает обременение.
• После этого стороны заключают основной договор купли-продажи.
• Переход права собственности регистрируется в Росреестре.

Риски и нюансы

• если сделка срывается по вине продавца, задаток возвращается в двойном размере;

• важно указать запас по срокам регистрации (обременение снимается 3 рабочих дня, но возможны задержки);
• банк должен официально подтвердить, что обременение снято.

Этот вариант требует доверия между сторонами и обычно используется, когда долг небольшой (до 20% стоимости квартиры).

Продать залоговую квартиру можно и через нотариуса. Он контролирует законность сделки и расчёты между сторонами.

Как проходит

• нотариус принимает деньги на депозит и перечисляет продавцу только после снятия обременения;
• стороны подписывают и удостоверяют договор купли-продажи;
• после погашения кредита банк выдаёт справку и закладную;
• нотариус подает документы в Росреестр для перехода права собственности.

Плюсы и минусы продажи ипотечной квартиры через нотариуса

Плюсы: быстро, законно, нотариус — гарант расчётов.

Минус: дополнительные расходы (госпошлина и услуги нотариуса).

Если покупатель тоже берёт ипотеку, проще всего провести сделку в том же банке, где оформлен кредит продавца.

Как проходит

1. Покупатель получает одобрение в банке продавца.
2. Заключается договор купли-продажи и новый ипотечный договор.
3. Часть денег идёт на погашение долга продавца, часть — на его счёт.
4. После регистрации перехода права банк снимает старое обременение и оформляет новое — на покупателя.

Иногда банк предлагает сохранить старую ставку по кредиту — это выгодно при росте процентов на рынке.

Если же покупатель оформляет ипотеку в другом банке, возможны дополнительные риски — в этом случае расчёты стоит проводить через аккредитив и предварительный договор.

Если квартира была куплена с использованием материнского капитала, действуют особые правила.

Что нужно знать

• Продажа возможна только с разрешения органов опеки и попечительства.
• После сделки нужно выделить доли детям в новом жилье — не меньше прежних по площади и условиям.
• Разрешено перевести на имя детей эквивалентную сумму их долей на банковский счёт (если это одобрит опека).

Без этих условий сделку не зарегистрируют в Росреестре.

Налог с продажи ипотечной квартиры платится только при владении менее 3 или 5 лет.

Ставка — 13% (или 15% при доходах свыше 2,4 млн ₽).

Как уменьшить налог

• учесть расходы на покупку и уплаченные проценты по ипотеке;
• воспользоваться налоговым вычетом до 1 млн ₽;
• если квартира была единственным жильём, налог можно не платить уже через 3 года.

Для продажи ипотечной квартиры понадобятся:

• согласие банка и справка об остатке долга;
• договор купли-продажи (предварительный и основной);
• выписка из ЕГРН;
• паспорта сторон, согласие супруга;
• при маткапитале — разрешение опеки;
• справки об отсутствии задолженности по ЖКУ;
• оценка стоимости (если требует банк);
• заявление о снятии обременения.

Регистрация перехода права в Росреестре занимает в среднем 5–7 рабочих дней.

⏬️ Скачайте >>> чек-лист тут <<<

Видео от одного из наших любимых экспертов - Сергея Смирнова, а также юристов Ирины Трубицыной и Максима Бунтовичева.

Продать квартиру с ипотекой можно — и закон теперь делает это проще.

Главное — согласовать продажу с банком, правильно оформить расчёты и не пытаться действовать «в обход» обременения.

Безопасные сценарии продажи ипотечной квартиры

• продажа через банк с аккредитивом или ячейками;
• самостоятельная продажа по новому закону;
• переоформление ипотеки на покупателя в том же банке.

На GID.HOUSE вы можете выбрать подходящую квартиру в новостройке в любом регионе России и связаться напрямую с застройщиком ❤️ — без агентов и лишних комиссий.