Как платить за квартиру умершего человека

После смерти человека не всегда прекращаются его обязательства. Например, в отношении жилья.

Если недвижимость куплена в ипотеку, то долг перед банком остается. Тогда кому-то потребуется платить за квартиру, чтобы сохранить ее и не испортить свою кредитную историю.

Такая же ситуация, когда жилье умершим было получено другим способом: рента, рассрочка и т. д. Плюс коммунальные услуги и плата за капитальный ремонт.

Если кто-то планирует получить недвижимость в наследство, то ему важно знать, как продолжить платить за нее.

По умолчанию долги человека вместе с имуществом переходят по наследству. Однако в случае с ипотекой могут быть разные ситуации, и в каждой продолжать платить за квартиру умершего будут разные люди и даже организации.

Это самый распространённый вариант. Хоть полис страхования жизни и здоровья является добровольным, заемщики обычно всегда покупают его. Причина в том, что банки из-за наличия такого полиса смягчают условия кредитования. Клиенты могут и получить ипотеку по низкой ставке, и исключить риски, связанные с потерей трудоспособности.

Работает все так: заемщик, как правило, ежегодно покупает полисы с выбором страховой суммы покрытия. Она обычно всегда равна остатку основного долга по ипотеке, т. е. каждый год уменьшается по мере погашения кредита. При наступлении страхового случая клиент имеет право на получение компенсации. Ее размер равняется как раз сумме покрытия.

Иногда даже не требуется подавать заявление, если это обязательство берет на себя банка. Достаточно только подтвердить факт смерти заемщика, и кредитор все сделает сам. Только в конце нужно обязательно явиться в банк и получить справку о полном погашении ипотеки, а потом снять обременение в Росреестре.

Если речь идет именно о страховании жизни и здоровья при ипотеке, то после ухода из жизни заемщика первым делом следует позвонить в офис СК для получения консультации. У каждой компании может отличаться процесс получения выплат, поэтому лучше все узнать самому непосредственно у своего страховщика. Сотрудник расскажет, куда и какие документы следует подать.

Стандартный пакет документов:

• паспорт бывшего заемщика и паспорта тех лиц, кто собирается подать заявление на получение компенсации;
• свидетельство о смерти;
• свидетельство о праве на наследство, если заявление подается наследниками;
• договор ипотечного кредитования;
• договор со страховой компанией;
• заявление на получение страховых выплат.

Рекомендуется лично посетить офис страховой компании для решения всех вопросов. Заказные письма – неплохой вариант, но потребуется больше времени. Плюс возможные проблемы: некорректное заполнение заявления, неполный список документов, утеря бумаг, проблемы с работой почтовой службы и т. д.

После принятия решения страховая компания уведомит заявителя о том, что запрос одобрен, и деньги направлены в банк. Далее останется посетить отделение кредитора и написать заявление на досрочное погашение ипотеки за счет страховки. В конце, опять же, обязательно необходимо получить справку о закрытии кредита и снять обременение.

Важные нюансы по страхованию жизни и здоровья, получения выплат

Здесь еще важно знать о некоторых нюансах. Обычно в договоре страхования указывается срок, в течение которого третьи лица имеет право обратиться за выплатами вместо умершего клиента. Лучше успеть в указанное время, иначе потом вопрос придется решать через суд.

Необходимо внимательно изучить договор страхования. СК может отказать в выплате, если причина смерти не включена в перечень страховых случаев. Обычно это касается смерти из-за алкогольного или наркотического опьянения, занятия экстремальными видами спорта и хобби, суицида. Иногда отказывают в компенсации из-за скрытия факта наличия хронических заболеваний.

Еще один нюанс – денег может не хватить для полного погашения ипотеки. Если сумма страхового покрытия меньше основного долга, то СК погасит только часть «тела». Остальное придется возвращать самостоятельно.

В большинстве случаев ипотека не оформляется одним человеком. Дополнительно в договоре участвует созаемщик или даже несколько. Например, ипотеку оформляет семья. Супруг может выступить титульным заемщиком, а супруга – созаемщиком. Она будет нести такую же финансовую ответственность за погашение кредита, как и супруг.

После смерти титульного заемщика обязанность выплаты ипотеки автоматически переходит созаемщику. Он должен будет вносить платежи по тому же графику. Часто созаемщиками выступают именно родственники, которые априори имеют право наследования имущества. Тогда можно посетить банк и при желании сменить статус созаемщика на титульного заемщика, чтобы во всех документах фигурировало имя нового полного собственника жилья.

В редких случаях, когда платежеспособность заемщика и созаемщиков недостаточная, банки требуют еще привлечь поручителей. Они будут нести солидарную ответственность за погашение кредита. Соответственно, после смерти заемщика банк вправе требовать продолжить платить за квартиру.

Если поручитель откажется от погашения, то пострадает его кредитная история. Банк, скорее всего, продаст залог для закрытия всех задолженностей. Поручитель, который продолжает погашение в итоге сможет претендовать на часть жилья, которая эквивалентна сумме внесенных платежей по кредиту.

Если человек оформил ипотеку без созаемщиков, но имеет родственников, то именно они могут продолжить погашение ипотеки, так как имущество наследуется вместе с долгами. И обязательства распределяются согласно полученным долям наследствам.

Допустим, у заемщика есть двое детей и остаток задолженности по ипотеке в размере 2 млн ₽. Если дети решат получить равные доли, т. е. по 50% объекта недвижимости, то каждый наследник должен будет погасить по 1 млн ₽, не считая проценты.

В таких случаях один из наследников становится основным заемщиком, а остальные – созаемщиками. Банку все равно, как именно будет происходить погашение. Т. е. каждый не обязан с отдельного счета ежемесячно переводить по ½ от ежемесячного платежа. Но лучше делать именно так, чтобы всегда можно было доказать факт погашения ипотеки, если начнутся семейные споры насчет имущества.

Это самая запутанная и сложная ситуация, особенно в том случае, если созаемщики и поручители не являются родственниками заемщика. Например, мужчина оформил ипотеку, а созаемщиком выступила супруга, имеющая по закону ½ жилья. Далее заемщик ушел из жизни. Два его ребенка от первого брака вступили в наследство. Выходит, что половина долга остается у супруги. По 25% долговых обязательств переходят двум детям. И тут начинаются споры.

Наследники могут отказаться от погашения, так как есть созаемщик. Вмести с этим, дети наследуют имущество и долги титульного заемщика. Поэтому лучше договориться о разделении долговых обязательств. Дети также могут отказаться от своих долей в пользу созаемщика и не ничего не платить банку. Другой вариант – денежная компенсация в пользу какой-либо из сторон. Например, созаемщик выкупает доли наследников и продолжает погашение ипотеки.

Или пример с поручительством. Заемщик получил ипотеку, а поручителем согласился стать его работодатель. После смерти именно второму требуется выплачивать ипотеку. При этом поручительство не прекращается в случае смерти заемщика. Еще у человека остался сын, являющийся единственным наследником. Теоретически он может ничего не платить банку, ссылаясь на обязательство поручителя. Однако тут есть важный момент: поручитель или созаемщик, которые выплачивают ипотеку, после погашения кредита могут получить свои доли. Такой расклад едва ли устроит наследника. Тогда обычно люди в данной ситуации поступают так: родственник получает имущество в наследство, становится заемщиком и продолжает погашение, а поручители остаются быть таковыми, но ничего не платят.

Также поручителей можно вообще избавить от обязательств. Тут подойдет рефинансирование – оформление новой ипотеки на досрочного погашения текущей.

Родственники заинтересованы в том, чтобы продолжить погашение ипотеки за умершего человека. Он мог выплачивать кредит долгие годы и погасить большую часть долга. И наследникам точно не захочется после этого терять недвижимость. Поэтому самый очевидный выход – начать вносить ежемесячные платежи за ушедшего из жизни заемщика. Но сделать все нужно правильно.

Когда наследником выступает созаемщик, допустим, второй супруг, то он может просто продолжить вносить платежи. Рекомендуется после получения права полной собственности уведомить банк о сложившейся ситуации. Он является залогодержателем, и изменения в ЕГРН могут ему потребоваться для приведения документации в порядок.

Если же наследником выступает не созаемщик, то действия следующие: 1. Вступить в наследство. В течение полугода со дня смерти заемщика, необходимо получить имущество в наследство. Нотариус пригласит наследника, если при жизни было оставлено завещание. В других случаях родственники должны сами отправиться к нотариусу с документами:

• заявление на вступление в наследство;
• паспорта претендентов;
• свидетельство о смерти;
• подтверждение родства: паспорта, свидетельства о рождении, свидетельство о заключении брака и др.

Если с документами все в порядке, и у нотариуса не возникло причин отказать в праве на наследство, то заявитель получит соответствующее свидетельство. Оно требуется, чтобы уже подать заявление в Росреестр для оформления права собственности на себя.

Важно успеть вступить в наследство за 6 месяцев, иначе может не гарантии получить имущество даже через суд.

2. Заключить соглашение с банком. Необходимо получить новую выписку из ЕГРН, взять договор кредитования, свой паспорт, свидетельство о смерти заемщика и отправиться в банк. Кредитор должен быть в курсе об изменившихся обстоятельствах. После этого заключается дополнительное соглашение, согласно которому заемщик становится наследник.

3. Продолжить погашение согласно графику. Теперь новый заемщик может вносить платежи по кредиту в том же порядке, как это делал умерший заемщик. Или изменить график, если банк на это согласен. Он может увеличить срок погашения для уменьшения ежемесячных платежей и даже позволить рефинансировать ипотеку по низкой ставке.

Просрочки приведут к накоплению задолженности, включая штрафы и неустойку. Также появляется вероятность потери жилья из-за просроченной задолженности.

Конечно, никто в финансовом плане не готов к смерти. У наследников может просто не оказаться «лишних» денег для выполнения непредвиденных долговых обязательств. Поэтому банки в таких ситуациях обычно предлагают кредитные каникулы на срок до 6 месяцев. Это отсрочка на внесение ежемесячных платежей, в течение которой не начисляется неустойка, а у банка нет права на изъятие залога. За полгода наследники смогут подготовиться к погашению кредита и продолжить вносить платежи.

Многие застройщики продают квартиры по договору долевого участия уже на стадии «котлована», в том числе и в рассрочку. Она не подразумевает начисление процентов, но длится очень короткий срок – пока идет строительство дома. Перед сдачей объекта в эксплуатацию происходит последний платеж и прием готовой квартиры.

Договор долевого участия дает право на получение квартиры, поэтому ее можно тоже унаследовать после смерти дольщика. Если оформлялась рассрочка, но жилье еще не оплачено полностью, то наследники имеют право продолжить платить за квартиру, чтобы потом получить ее в собственность.

Сначала нужно вступить в наследство, собрав все те же документы, что были описаны ранее, но вместо договора кредитования нотариусу предоставляется ДДУ. Застройщика также следует уведомить о смерти дольщика. Тогда всю необходимую корреспонденцию он будет направлять уже наследникам.

Когда нотариус выдаст свидетельство о праве на наследство, родственникам следует зарегистрировать ДДУ на себя в Росреестре. Далее нужно отправиться в офис застройщика, чтобы тот внес изменения в договор уже для себя. После этого наследники смогут доплатить оставшуюся сумму за квартиру либо так же вносить платежи по тому графику, по которому это делал умерший дольщик.

По договору ренты жилье (получателя ренты) передается в собственность плательщику ренты на условиях, что второй будет выполнять определенные обязательства. Это ежемесячная плата и/или обеспечение ухода за получателем ренты.

Например, одинокий пенсионер без наследников передает свою квартиру в собственность плательщику ренты. При этом владелец жилья при жизни сохраняет право проживания. За отчуждение своей квартиры он будет получать каждый месяц денежную плату в размере не менее 1-2 прожиточных минимумов. После своей смерти обременение прекращается, и плательщик ренты получает недвижимость в полную собственность.

Если же получатель ренты пережил плательщика, то наследники второго могут продолжить платить за ренту. Более того, они должны это делать, иначе договор будет расторгнут. А получатель ренты не обязан ничего возвращать плательщику.

Чтобы продолжить платить по договору ренты, необходимо сначала оповестить получателя о смерти родственника. Здесь закон защищает все стороны. Если пожилой человек без веской причины изъявит нежелание получать выплаты он новых плательщиков, то просто так расторгнуть договор и вернуть жилье в собственность он не сможет.

Поэтому стороны со всеми документами (договоры ренты, паспорта, свидетельство о смерти, свидетельство о праве на наследство) идут к нотариусу. Тот еще раз разъяснит условия ренты и при необходимости внесет изменения в договоры. Право собственности на жилье с сохранением обременения после этого переходит новому плательщику ренты, который и продолжит выполнять обязательства.

У каждой финансовой компании свои политика и правила. Вообще отказать наследникам в погашении долга на свое имущество банк, конечно, не может. Но он вправе потребовать досрочное погашение всей задолженности в течение определённого срока.

Обычно это бывает, если кредитора не устраивает платежеспособность или репутация новых заемщиков. Например:

• уровень дохода небольшой, из-за чего становится слишком большим показатель долговой нагрузки;
• высокая закредитованность;
• другие долги (налоги, алименты, штрафы);
• сильно испорченная кредитная история;
• большой возраст наследника (на момент окончания погашения ипотеки ему будет больше 75-80 лет);
• наличие судимости, проблемы с законом.

В данной ситуации, если нет денег для досрочного погашения, лучше добиваться кредитных каникул, пролонгации или рефинансирования. В крайнем случае необходимо самому продавать жилье. Так удастся получить больше, чем от продажи залога банком на торгах. Т. е. в итоге после досрочного погашения ипотеки могут остаться деньги, которые полагаются наследникам.

Как и в предыдущих случаях, наследники продолжают платить за коммунальные услуги и капитальный ремонт. Имущество принадлежит наследникам с момента смерти родственника. Но право собственности появился только через 6 месяцев. До этого момента нужно продолжать платить за квартиру.

Когда наследников несколько и доли еще не определены, то следует договориться о вносимых суммах от каждого и платить по реквизитам в квитанции. Расчет за услуги производится стандартно (исходя из норм потребления) или по счетчикам. Если не планируется проживать в недвижимости до момента получения ее в собственность, то лучше подать в управляющую компанию заявление о приостановлении начисления платежей за ЖКУ в связи со смертью абонента. А уже после официального вступления в наследство и оформления право собственности наследник сможет заключить с УК новый договор на своей имя.

Жилищно-строительные кооперативы все еще есть. Люди добровольно могут объединиться и заказать строительство многоквартирного дома. Из-за отсутствия коммерческой составляющей квартиры в кооперативах обычно обходятся дешевле.

Финансируется строительство обычно частями – паями. Т. е. пайщик через определенные промежутки времени вносить платежи. Если он умер, а жилье не выкуплено полностью, то у наследников есть шансы продолжить платить за квартиру. Но тут все зависит от Устава ЖСК. Если в нем прописана такая возможность, то наследники смогут стать новыми членами кооператива вместо умершего пайщика и продолжить делать взносы за квартиру. В ином случае, если по правилам ЖСК такой возможности нет, то наследники смогут получить лишь паенакопление – ту сумму денег, которую успел заплатить пайщик при жизни.

Созаемщик, имеющий право собственности, может и не выплачивать ипотеку. Но в итоге он потеряет жилье, а его кредитная история сильно испортится. Созаемщики без долей и поручителей тоже могут перестать платить. Исход будет аналогичный.

Родственники не обязаны выполнять долговые обязательства, если откажутся от наследства. Но лучше этого не делать, если часть ипотеки выплачена. Иначе деньги умершего были потрачены просто так. Бывает так, что денег у наследников нет для погашения кредита. Как уже было сказано, здесь лучше самому продать жилье. Теперь такое право у заемщиков есть. Конечно, сделать это может и банк после изъятия недвижимости. Но на аукционе залог продается обычно по низкой цене. От самостоятельной продажи удастся получить больше, чтобы после погашения долга еще остались деньги для себя.

Сначала необходимо получить разрешение на продажу от банка. Оплата в таком случае поступает не на счет продавца, а сразу кредитора в счет досрочного погашения ипотеки. Остаток наследник сможет вернуть себе.

Отказ от платы за коммунальные услуги не приведет ни к чему хорошему. Во-первых, долг будет накапливаться. В итоге, если нужно будет жить в квартире самому или продать ее, все равно придется погасить всю задолженность. Во-вторых, УК может перестать оказывать услуги. Тогда придется столкнуться с бюрократической волокитой по восстановлению коммуникаций. В-третьих, если дело дойдет до суда из-за долгов, то это тоже отразиться в кредитной истории. Поэтому не платить за коммунальные услуги можно. Но для наследника потом все обойдется еще дороже.