Как лишить человека доли в квартире

💁‍♂️ Иногда в одной квартире приходится жить вместе с чужими людьми, если жилье находится в долевой собственности.

Допустим, среди наследников оказался совершенно посторонний человек, которого прежний владелец квартиры вписал в завещание. Или бывший супруг не хочет съезжать, так как имеет часть помещения в собственности. Тогда люди спрашивают, как лишить человека доли в квартире.

👨‍💻 У объекта недвижимости необязательно бывает только один владелец. Часто жилье оформляется в долевую собственность.

ℹ️ Долевая собственность возникает после наследования имущества. Допустим, после смерти владельца квартиры два его ребенка получают по 50%. При этом собственников может быть довольно много. К примеру, 8. Если у всех равные доли, то каждый будет иметь долю в размере ⅛ квартиры

👨‍💻 Еще одним распространенным случаем, когда возникает долевая собственность, является использование материнского капитала. Когда деньги направляются на улучшение жилищных условий, то по закону каждому члену семьи, включая детей, обязательно нужно выделить доли.

Многие коммунальные квартиры также находятся в долевой собственности. Общие помещения (коридор, кухня, туалет, ванная и др.) принадлежат всем жильцам. Также каждый владеет комнатой или комнатами, что и является долей квартиры.

Доли могут быть в натуре или нет.

🤷 Но иногда появляется необходимость лишить человека доли в квартире. Причины могут быть самые разные. Здесь важно учесть, что закон защищает частную собственность. Без веской причины у человека нельзя забрать имущество. Однако лишить его доли в квартире вполне реально.

Закон разрешает оспаривать и лишать собственников их долей в недвижимости, если на это есть соответствующие основания.

✍️ Способы лишения доли в общей собственности:

❗ Важно понять, что обогатиться за счет лишения доли другого собственника не получится. Нет варианта, который позволил бы просто так отнять у человека имущество в пользу другого лица.

💁‍♂️ В первом случае (оспаривание незаконно полученной доли) собственник просто возвращает свое.

✍️ Принудительное отчуждение позволяет через суд не отнять имущество, а именно лишить владельца доли. Далее она будет продана, и деньги достанутся бывшему собственнику.

💰 Выкуп малозначительной доли говорит сам за себя: за нее придется заплатить другому владельцу.

❗ Всегда нужно стараться решить проблему мирным путем. Т. е. поговорить с собственником доли и попробовать найти компромисс без обращения в суд. Особенно это актуально при выкупе незначительной доли.

Необходимо направить человеку письменное уведомление с предложением купить его часть квартиры. В нем обязательно следует определить сроки на раздумье. То же самое стоит сделать, когда планируется инициировать принудительное прекращение права собственности либо оспорить получение доли.

Суд – это дорого и долго. Нужно постараться убедить владельца доли, что в суде у него не будет шансов выиграть дело, поэтому ему проще согласиться на продажу.

Если не получилось решить вопрос мирным путем, то стоит подробнее рассмотреть разные варианты лишения доли.

💁‍♂️ Чтобы понять суть, следует привести несколько примеров из судебной практики:

✍️ Такие случаи встречаются. Если кто-то получил имущество незаконным путем, то лишить человека доли можно только через суд. При этом предельно важно действовать быстро и иметь максимум доказательств.

Проблему усугубляют мошенники и собственники, которые хотят «насолить».

К примеру, бывший муж может продать свою долю в сговоре с «профессиональными соседями».

Смысл в том, что в договоре купли-продажи указывается сумма значительно больше реальной. «Профессиональные соседи» (а это те же аферисты, которые просто по факту не нарушают закон) заселяются в квартиру.

Бывшая жена, само собой, подает в суд, так как своего согласия на продажу доли не давала. Суд в 99% случаев вернет право первоочередного выкупа. Т. е. бывшая жена должна была либо купить долю, либо дать письменное согласие на продажу. А так как сделка прошла без такого разрешения, то суд откатывает все в изначальное положение.

❗ Афера в том, что бывший муж, следуя решению суда, «возвращает» деньги «профессиональному соседу» и дает девушке право выкупа.

Однако сумма не рыночная, а та, которая была получена за долю от «соседа», т. е. сильно завышенная. Жертве приходится покупать долю. В ином случае она отказывается от права выкупа. Бывший муж уже законно продает долю «соседу», который возвращается в квартиру и создает невыносимые условия совместного проживания, чтобы вынудить девушку все же заплатить.

Такие сложные ситуации тоже можно оспаривать в суде. Но без квалифицированного и опытного юриста уже не обойтись. Он сможет собрать достаточную базу, чтобы лишить человека доли в квартире, если он получил ее незаконно.

💁‍♂️ Отдельно стоит поговорить о наследстве.

ℹ️ Следует знать, что определенная категория наследников в любом случае получает долю, что бы ни было указано в завещании. Это:

👨‍💻 Эти категории в любом случае получают долю в наследство. Она равна не менее 50% от той, которая полагается по закону.

Допустим, завещание всего имущества составлено в пользу постороннего лица. У наследодателя из родственников есть только нетрудоспособная мама. Ей изначально (если бы не было завещания) полагается вся квартира. Но так как в завещании есть еще один наследник, то мама должна получить не меньше половины квартиры.

💁‍♂️ В такой ситуации следует либо сразу обращаться к нотариусу для вступления в наследство, либо потом идти в суд, когда квартира уже получена по завещанию другим лицом.

Чтобы лишить его доли и вернуть свое, придется доказать родственные связи, предоставить свидетельство о смерти наследодателя и подтвердить соответствие какой-либо из вышеуказанных категорий. Например, справку о нетрудоспособности.

❗ Суд обяжет нотариуса перераспределить доли с учетом новых обстоятельств. Наследнику выдадут свидетельство о праве на долю. Далее нужно будет обратиться в Росреестр, чтобы прежнюю регистрацию прав на недвижимость аннулировали. После наследник, предоставив свидетельство, сможет получить свою законную долю в собственность.

Часто наследники лишаются своей доли из-за того, что просто не успели обратиться к нотариусу. По закону имущество наследуется в течение полугода. Если человек за 6 месяцев не заявил о своем праве на наследство, то его поделят без него другие родственники.

Однако право на наследство могут восстановить по причинам:

✅ Для восстановления права на наследство достаточно обратиться к другим родственникам, уже получившим имущество, чтобы они дали соответствующие согласия. Желательно делать все в присутствии нотариуса. Тогда удастся быстро и без проблем получить новые свидетельства о праве на наследство.

🤷 Однако нередко среди наследников возникают споры, и никто не хочет уменьшать свои доли в пользу «опоздавшего». Либо же родственники намеренно скрыли факт смерти от человека, чтобы поделить имущество без него. Тогда придется обращаться в суд, чтобы лишить других части долей и получить свою.

###Здесь и появляются трудности.

Скорее всего, остальные наследники захотят выступить ответчиками. Аргумент «я не знал о смерти дяди» часто не работает. Ответчики легко смогут доказать отсутствие общения с умершим. Хороший наследник, который за полгода так и не поинтересовался здоровьем родственника.

Придется иметь очень вескую причину и железные доказательства. К примеру, справку о нахождении на лечении в стационаре в течение всего времени. Подтверждение факта проживания в другой стране и доказательство невозможности быстро вернуться в Россию. Например, прохождение военной службы по контракту в зоне СВО.

✍️ Грубо говоря, нужно доказать в суде, что истец никак не мог успеть вступить в наследство за 6 месяцев. При благоприятном исходе суд признает прежние свидетельства о смерти недействительными. Вместе с судебным решением останется отправиться в Росреестр и подать заявление на регистрацию права собственности на свою долю.

Видно, что здесь речь идет больше не о том, как лишить человека доли в квартире. Просто уменьшение долей одних людей в пользу других. Это вполне себе распространенная практика. Но в ряде случаев лишить доли в квартире можно законного собственника, о чем далее.

💁‍♂️ Через суд можно добиться того, что он заставит владельца доли продать ее остальным собственникам. Для этого должны быть основания:

Все 3 основания должны совпасть одновременно. В ином случае нет смысла подавать исковое заявление.

В суде придётся доказать, что доля собственника является незначительной и никак не может быть выделена в натуре. Понятие незначительности четко не определено в законе. В судебной практике такой признавалась даже треть квартиры, что нельзя назвать маленькой долей. Выделение в натуре – признание доли отдельной комнатой.

ℹ️ Часто суды опираются на учетную норму площади на одного человека, установленную в регионе. Если в собственности у человека площадь меньше минимальной нормы, то она может считаться незначительной при условии, что у остальных совладельцев доли значительно больше.

Также учитывается то, насколько владелец незначительной доли мешает нормальному проживанию остальных людей.

💁‍♂️ Если у всех жильцов плюс-минус одинаковые доли и равные условия, то суд откажет в принудительной продаже. А вот когда присутствие того, кого планируется лишить незначительной доли, допустим, создает условия некомфортного проживания детей, то он может потерять имущество. В любом случае суд рассматривает все ситуации в индивидуальном порядке.

Следует запросить выписку из ЕГРН через нотариуса на случай, если у владельца доли есть другое жилье. Однако сделать это не просто. Нотариус может выдать выписку о недвижимости постороннему лицу (не собственнику) по причине будущего судебного разбирательства.

Но и ему нужны доказательства. Ими может выступить иск на лишение доли и выписка из ЕГРН уже на свой объект недвижимости, где видно, что доля ответчика потенциально является незначительной.

Нелишним будет заручиться поддержкой других жильцов и соседей, которые подтвердят в суде, что ответчик не появляется в квартире, не ведет общее хозяйство и не имеет интереса к использованию общего имущества.

✅ Шансы на положительный исход дела увеличиваются, если:

✌️ Перед обращением в суд обязательно нужно постараться мирным путем разрешить проблему, предложив владельцу выкупить у него долю. И сделать нужно это письменно, чтобы потом к заявлению приложить данный документ в случае отказа от продажи. Это соблюдение досудебного порядка обращения к ответчику и предпринятые действия, направленные на примирение. Суд обязательно учтет отказ, что увеличит шансы на положительный для истца исход дела.

👩‍⚖️ Заявление в суд подается по форме, установленной в ст. 131 ГПК РФ. Обязательное содержание иска:

Важно: самостоятельно заполнить заявление вряд ли получится, поэтому рекомендуется обратиться к юристу. Он укажет, какие документы требуется собрать, и составит иск правильно.

Следует приложить все необходимые документы.

✅ Во-первых, это актуальная расширенная выписка из ЕГРН с планом квартиры. Она покажет, какие по факту доли у всех собственников, а также планировку. Еще потребуется техническая документация о невозможности выделения доли в натуре и справка о прописанных в квартире лицах.

👨‍💻 Во-вторых, это документ, который подтверждает возникновение права собственности. Например, договор купли-продажи, договор долевого участия, завещание, свидетельство о разделе имущества, приватизации и т. д. Т. е. основание, после которого у всех сторон вообще появились доли в собственности.

🤷 В-третьих, другие документы, способные аргументировать требования истца. К примеру, акты и протоколы от органов (если ответчик создает невыносимые условия для жизни и портит имущество), квитанции и чеки (если были траты на содержание общего имущества, в которых не принимал участие ответчик), выписка из ЕГРН, подтверждающая факт наличия у ответчика другого жилья.

От полноты предоставленных сведений и документы во многом зависит, лишат ли человека доли или нет. Дополнительно нужно провести независимую оценку доли для определения ее стоимости и приложить соответствующий акт. А также иметь выписку по счету в банке, чтобы подтвердить в суде наличие достаточной суммы для выкупа.

💁‍♂️ Если иск будет одобрен, то суд вынесет решение о переходе права собственности на долю в пользу истца и утвердит сумму выкупа. На этом основании потом заключается сделка купли-продажи через нотариуса, который проследит, что постановление исполнено. Далее договор регистрируется в Росреестре, где происходит смена собственника доли.

Судебная практика по данному вопросу скудная, так как в России редко люди подают в суд для лишения доли в квартире. Все дело в перечне оснований. Здесь работает 287.7 ст. ГК РФ о прекращении права собственности на бесхозяйственное содержимое помещение. Если владелец доли использует ее не по назначению, бесхозяйственно содержит помещение, нарушает права и интересы других жильцов, создает угрозу разрушения квартиры, то его можно лишить имущества через суд. При этом конкретного перечня нет, за что можно привлечь нарушителя.

❗ Хотя можно выделить некоторые основания:

ℹ️ Чтобы лишить человека доли в квартире через суд, необходимо иметь не только основание, но и доказательства. Следует не просто фиксировать нарушения на фото- и видеосъемку. Важно иметь официальный документ. В зависимости от ситуации может потребоваться заключения или протоколы от СанПиН, пожарной инспекции, медучреждения, СЭС, жилищной инспекции, МВД, УК, ТСЖ.

Допустим, речь идет о коммунальной квартире.

Один из жильцов ведет разгульный образ жизни. Систематически проводит ночные вечеринки, шумит, не убирается дома, скандалит с соседями, грозит расправой из-за претензий к нему. А также хранит у себя канистру с бензином. В итоге другие жильцы не могут спать ночью, боятся выйти из своих комнат и каждый день рискуют, что сосед уснет с сигаретой, устроив пожар из-за бензина в комнате. И еще неприятный запах в квартире и тараканы, так как собственник доли уже несколько месяцев не убирался в комнате.

✅ Здесь оснований для подачи в суд достаточно. Но сначала нужно все нарушения зафиксировать. Вызвать полицию из-за шума и угроз, написать заявление. Сотрудники МВД должны будут составить протокол. Его заверенную копию потом при необходимости можно получить в отделе полиции. Вызов СанПиН нужен, чтобы они составили акт из-за антисанитарии. Пожарная инспекция подтвердить факт хранения дома пожароопасного вещества.

💁‍♂️ Еще можно написать жалобу в орган местного самоуправления, чтобы представители посетили квартиру, оценил степень нарушения и вынес официальное предупреждение. Это подтвердит тот факт, что с проблемным дольщиком пытались решить все вопросы в досудебном порядке, но он продолжил нарушать закон.

Нелишним будет обратиться к врачу, если из-за действий нарушителя ухудшилось здоровье. Это большой бонус в суде, доказывающий, что бесхозяйственное использование жилья приносит вред другим жильцам.

Что здесь самое сложное? Один протокол за нарушение режима тишина не убедит суд. Необходимо доказать:

❗ На каждый факт нарушения нужно вызывать соответствующий орган. В исковом заявлении указывается дата и время нарушения закона с приложением подтверждающего документа. Это длительный и кропотливый процесс, на который идут не все. В самом суде придется убедительно доказывать, что ответчик на самом деле серьезно нарушил закон, а остальные жильцы не могут больше проживать с ним совместно. Сделать это тяжело, и желательно подавать коллективный иск вместе с другими собственниками долей.

✍️ С большой вероятностью суд не лишит доли в квартире просто из-за того, что человек курит на кухне в квартире (это нарушение прав и угроза здоровью), часто открывает окна зимой (риск повредить инженерное оборудование и создание аварийной ситуации) или не моет пол (бесхозяйственное использование помещения). Следует сразу оценивать вероятность положительного исхода, чтобы не тратить время и деньги на суд, получив в итоге отказ и испортив отношения с дольщиком.

Вообще подавать в суд и лишать человека доли в квартиру по 287.7 ст. ГК РФ могут только муниципальные власти. Это они должны явиться по факту нарушения закона, все фиксировать и собирать доказательную базу. На практике органы местного самоуправления редко доводят дело до суда, ограничиваясь только предупреждением. Поэтому часто приходится действовать самостоятельно, буквально заставляя администрацию подать иск и собирая большую часть доказательств за них.

Еще одной причиной принудительной продажи доли является задолженность собственника. Например:

В данном случае лишить человека доли может только заинтересованное лицо. Если у супруга долг по алиментам, то подает в суд их получатель. В случае задолженности по кредитам, истцом становится банк. Но тут есть свои нюансы.

Суд вряд ли одобрит изъятие доли для продажи, когда размер долга несоразмерен со стоимостью имущества. Также по закону сложно забрать единственное в собственности жилье. Это возможно, когда речь идет о дорогостоящей недвижимости. А доля в квартире такой обычно не является.

Интересы детей и недееспособных людей защищают органы опеки и попечительства. Лишить их доли практически невозможно, особенно когда они у них единственные в собственности. Тогда иногда сложно выиграть дело, даже если ответчиком выступает взрослое дееспособное лицо. Дело в том, что суд учитывает не только факторы в пользу истца (например, когда ответчик создает угрозу разрушения всего объекта недвижимости), но и факторы в пользу ответчика.

💁‍♂️ Допустим, его возраст и состояние здоровья. Пожилого человека с инвалидностью суд вряд ли заставит продать свою незначительную долю, понимая, что в итоге он может оказаться вообще без жилья и возможности приобрести другое. Проще говоря, есть способы, как лишить человека доли в квартире, но на практике сделать это довольно сложно.

🤷Иногда собственники долей подозревают о намерениях других владельцев. И они создают искусственные препятствия. Распространенный вариант – залог. Собственник доли может оформить кредит под залог имущества. Это уже обременение, и купить такую долю другие собственники не смогут, если банк будет против. В любом случае практически всегда приходится обращаться в суд. Поэтому нужно быть готовым собирать доказательства, иначе лишить человека доли не получится.