Что проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке: чек-лист

Визуальный осмотр жилья, оценка стоимости, торги – только один из этапов проверки недвижимости. Также важно убедиться в юридической чистоте, чтобы в итоге сделка не была признана недействительной. А подводные камни могут быть: залог, арест, незаконная перепланировка, долги за жилищно-коммунальные услуги, скрытые наследники, мошенничество и т. д. Чтобы исключить все риски, следует ознакомиться с важными советами юристов и риелторов.

Не будем долго ходить вокруг, вот список обязательных документов:

• выписка из ЕГРН;
• основания возникновения права собственности;
• согласие на продажу жилья разных лиц;
• зарегистрированные жильцы;
• кадастровый паспорт;
• проверка возможной задолженности за ЖКУ;
• проблемы собственника.

В первую очередь следует запросить у продавца выписку из ЕГРН, полученную за несколько дней до проверки объекта. Нужно, чтобы именно собственник запрашивал выписку в Росреестре, так как лишь он может получить документ с наиболее полными данными.

В выписке можно будет узнать:

• сведения об объекте (адрес, кадастровый номер, план, площадь и др.);
• наличие обременения;
• кадастровую стоимость;
• информацию о собственниках.

Покупатель сможет проверить право собственности (сверив данные с паспортом продавца), узнать о возможных владельцах других долей, о наличии обременения (ипотека, залог, арест и др.), план, основания государственной регистрации, назначение помещения и т. д.

Важно, чтобы совпадал адрес и другие характеристики жилья, ФИО собственника и получателя выписки. Не должно быть обременения. А если собственников несколько, то нужны соответствующие письменные согласия на продажу.

Особое внимание нужно уделить на то, есть ли требования, заявленные в судебном порядке. Их наличие может говорить о том, что кто-то хочет оспорить права собственности текущего владельца. Также покупателя должно насторожить отсутствие печатей МФЦ или Росреестра, отсутствие некоторых страниц (нужно следить на нумерацией), следы замазки, исправления, ошибки.

Важно: в выписке из ЕГРН в графе «кадастровый номер» не может быть указано «данные отсутствуют», как в некоторых других полях. Если нет номера, то объект просто не поставлен на кадастровый учет. Это опасный звоночек для потенциального покупателя.

Важный этап, который поможет избежать сделки с мошенниками. Необходимо попросить документ, который подтвердит основание права собственности на жилье. К примеру, договор купли-продажи, договор долевого участия, приватизация. Допустим, у человека есть ДДУ, которое доказывает, что он когда-то купил квартиру в новостройке и является полноправным собственником. А вот дарственная и завещание могут потом вылиться в проблемы, особенно если сделки оформляются в короткий период времени.

Например, человек получил по наследству жилье и сразу же решает продать недвижимость. Есть риск, что потом другие наследники захотят оспорить сделку. В итоге покупать может остаться без жилья и даже денег.

Уже говорилось, что в случае продажи доли требуются разрешения других собственников. Если среди совладельцев есть несовершеннолетние или недееспособные лица, то необходимо согласие от органов опеки и попечительства.

Когда квартира приобретается в браке, то считается совместно нажитым имуществом. Соответственно, требуется нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу. Нужно в паспорте проверить семейное положение собственника. Есть вероятность, что он развелся, но имущество еще не разделено. В таком случае необходимо просить показать судебное решение о разделе имущества.

Следует внимательно изучать сведения о возможном использовании материнского капитала при покупке жилья. По закону, когда используется субсидия, то семья обязана выделить детям доли. Если этого не сделать, то потом сделка с недвижимостью может быть отменена. Лучше попросить справку об остатке маткапитала и убедиться, что он не использован для покупки жилья. А если все же субсидия использована, а доли детям не выделены, то отказываться от покупки.

Внимание: обязанность выделения долей детям возникает после покупки жилья. Но когда недвижимость приобретается в ипотеку, то выделять доли можно уже после погашения кредита.

Также нужно попросить у собственника справку о регистрации по форме 9 либо справку о составе семьи. Здесь проверяется информация о прописанных в жилье лицах. При этом обратить внимание нужно не только на текущих зарегистрированных жильцов, но и полную историю: людях, которые были прописаны ранее, но выписаны.

Зачем это делать? Во-первых, собственник может без согласия выписать человека, который, к примеру, отбывает тюремный срок или находится за границей. Потом он может вернуться и подать в суд для оспаривания продажи жилья.

Во-вторых, если жилье было приватизировано, а в этот момент в нем были прописаны дети, то они автоматически являются совладельцами. Даже если уже являются совершеннолетними.

В кадастровом паспорте указан не только адрес, категория, тип жилья и площадь. В нем еще есть план помещения и отметка о возможной перепланировке. Это поможет сверить план с реальной обстановкой. Если перепланировка была, но владелец ее не согласовал, то потом у нового собственника могут быть проблемы. В лучшем случае заставят узаконить перепланировку и заплатить за это, в худшем – все переделать обратно.

Задолженность по взносам за капитальный ремонт и жилищно-коммунальные услуги переходят вместе с правом собственности на недвижимость. Чтобы потом не выплачивать чужие долги, следует просить справку об их отсутствии или проверять эту информацию в едином жилищном документе.

На всякий случай нужно проверить на сайте ЕФРСБ, не проходит ли продавец процедуру банкротства. Из-за крупных долгов человек имеет право стать несостоятельным в финансовом плане. Но если у него жилье является неединственным в собственности, то оно попадает в конкурсную массу. Проще говоря, его могут изъять в счет погашения долгов при банкротстве. Чтобы не терять имущество, потенциальные банкроты часто продают недвижимость. И уже покупатель потом рискует потерять жилье, если финуправляющий решит отменить сделку.

А на сайте ГАС «Правосудие» можно узнать о судебных спорах человека, в том числе завершенных. Это важно проверять на случай, если продавец судится с кем-то. Возможно, проблема в оспаривании права собственности на жилье или долгах.

Информацию о задолженностях можно узнать и на сайте ФССП. Там будут сведения о недавно прекращенных и открытых исполнительных производствах по факту задолженностей гражданина.

Ряд сведений человек не просто не обязан предоставлять, но и в принципе может отказаться от сделки, если покупатель будет их требовать. Например, он может негативно отнестись к списыванию паспортных данных для проверки в МВД, требованию справок из психоневрологических и наркологических диспансеров, расспросам о жизни прежних зарегистрированных лиц. Хотя эта информация нелишняя.

Вообще Росреестр должен сам проверять недвижимость и требовать необходимые разрешения, справки и т. д. Просто так орган не позволит зарегистрировать сделку с обременением. Однако в Росреестре не могут предугадать, например, будут ли потом давно выписанные лица оспаривать сделку.

Поэтому лучше обращаться к специалистам при поиске и проверке недвижимости. Они как минимум смогут грамотно составить договор купли-продажи, чтобы исключить риск потери жилья в будущем.