Что на рынке жилья: есть «перегрев» или нет?

Вопрос о том, насколько сильно рынок жилой недвижимости в Российской Федерации «перегрет» до сих пор остается неопределенным, несмотря на аналитические отчеты экономистов и результаты опросов экспертов.

Однако, опираясь на совокупность нескольких показателей, таких как значительный рост цен на жилье, дисбаланс между ценами в сегменте новостроек и объектов на вторичном рынке, а также преобладание спроса на льготные ипотечные программы, можно выделить лишь небольшое количество регионов, где эксперты отмечают признаки возможного «перегрева».

Сегодня Центробанком РФ отмечаются отдельные признаки «перегрева» рынка жилой недвижимости в России. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина в феврале текущего года отмечала, что в ведомстве наблюдали, как высокий спрос на ипотечные кредиты, поддерживаемый, главным образом, наличием льготных программ, не столько делал жилье более доступным для населения, сколько способствовал увеличению цен.

По мнению главы ЦБ, высказанному еще в марте, рынок новостроек переживает период значительного перегрева. В прошлом году темпы роста ипотеки составили 3,2% ежемесячно, преимущественно из-за повышенного спроса на льготные кредиты перед ожидаемыми изменениями льготных программ ипотечного кредитования. Немаловажную роль сыграли и ожидания роста инфляции, что привело к увеличению портфеля на 35%.

Специалисты GID.HOUSE полагают, что для определения наличия или отсутствия «перегрева» рынка необходимо провести анализ причинно-следственных связей между увеличением спроса на льготную ипотеку, повышением цен, ухудшением ситуации с доступностью жилья и, как следствие, дисбалансом в сторону увеличения спроса на ипотечное кредитование, вытесняющим спрос на покупку жилой недвижимости на собственные средства.

Для проведения анализа рынков жилья в регионах за период с 2020 по 2023 год эксперты применили три основных показателя:

• Первый утверждает, что признаком возможного «перегрева» является ситуация, когда увеличение цен на недвижимость на 5% или более в год превышает рост зарплат в течение четырех лет, что в итоге приводит к разрыву в 20% между ценами и зарплатами.
• Второй показатель касается дисбаланса в динамике цен на объекты первичного и вторичного рынка: если цены на новостройки увеличились больше чем на 15% за 4 года в сравнении с ценами на жилье из вторичного сегмента, то это также является признаком «перегрева».
• Третий показатель предполагает, что если доля программ льготной ипотеки в общем спросе на строящееся жилье значительно превысила 60%, то это также является основанием для определения «перегретого» рынка.

В настоящее время лишь примерно 34% всех новых многоэтажных домов строят в регионах, соответствующих нескольким параметрам перегретого рынка жилья. В этих субъектах проживает 26% населения Российской Федерации.

По результатам исследования, проведенного экспертами ЦМАКП, рынки жилья можно разделить на три группы регионов, которые находятся в состоянии «перегрева»:

• первая группа включает в себя привлекательные городские агломерации и регионы на юге;
• во вторую группу вошли отдельные регионы Дальнего Востока, где специальная программа льготной ипотеки привела к перегреву рынка;
• третья группа включает относительно компактные регионы, такие как Алтайский край, Астраханская и Рязанская области, где даже небольшой стимул привел к перегреву спроса на жилье.

При этом столица России не попала в список регионов, где отмечается перегрев жилищного рынка. Эксперты объясняют это более высокой значимостью собственных средств граждан при покупке жилья, чем в других субъектах страны, и дефицитом площадей под новое строительство. В отношении льготной ипотеки аналитики отметили, что она способствовала росту объемов строительства, но частично это связывают с тем, что спрос на льготную ипотеку в первую очередь возник в «привлекательных регионах».