Будет ли дешеветь недвижимость во второй половине 2024 года

Как видим, прогнозы о том, что к середине лета стоимость жилья в России увеличится на 10-15% - сбылись. Причина – отмена льготной ипотеки под 8%. Проще говоря, скачок спроса обусловлен тем, что планировавшие купить недвижимость люди спешили успеть сделать это до отмены субсидирования, а если не получилось - то по наиболее привлекательным программам, которые еще предлагают. Пора разобраться, как может повести себя рынок во второй половине 2024 года.

Более 50% сделок с недвижимостью все еще происходят с привлечением ипотеки. А процентная ставка по кредиту зависит от регулятора (Банка России) и программ господдержки.

В мае Алексей Заботкин, зампред Центробанка, заявил, что данные по инфляционным ожиданиям не позволяют смягчать денежно-кредитную политику. Поэтому до конца года средняя ключевая ставка ЦБ значительно не изменится, т. е. останется в районе 16%. А это значит, что и проценты по ипотеке (без господдержки) во второй половине 2024 года останутся высокими.

Государство пытается улучшить ситуацию за счет субсидирования. Граждане могут оформить кредит по сниженной ставке. Например, «семейная» ипотека (5-6%), «сельская» (до 3%), «дальневосточная» и «арктическая» (2%) и т. д. Но здесь есть свои нюансы:

- Программы доступны не всем. «Сельская» ипотека практически не влияет на первичный рынок из-за своих особенностей. «Семейную» ипотеку могут оформить только те, у кого есть дети. Самой доступной являлась «льготная» ипотека под 8%, однако перспективы продления программы туманны.

- Ужесточение условий. Такое уже было в конце 2023 года, когда минимальный первоначальный взнос по «льготной» ипотеке увеличился до 30%. Пока никто не знает о планах правительства на будущее. Но есть вероятность, что процентная ставка по «семейной» ипотеке увеличится.

- Региональные особенности. Одной из самых выгодных программ является «дальневосточная» ипотека под 2%. Но, по понятным причинам, она не может сильно влиять на весь рынок страны, так как доступна только в регионах Дальнего Востока.

Есть мнения, что из-за обилия льготных программ увеличивается разница цен между первичным и вторичным рынком. Поэтому в будущем льготы будут более адресными, и число людей, которые попадают под льготы, уменьшится.

Можно сделать осторожный вывод, что во второй половине 2024 года ипотека для большинства граждан будет менее доступной из-за высоких процентных ставок. А это, в свою очередь приведет, к падению покупательской способности, спроса на жилье и снижению стоимости. Но есть ряд факторов, которые говорят о сохранении цен на нынешнем уровне.

Рынок отчасти монополизирован крупными девелоперами, которым тоже сейчас непросто. Курс доллара и евро высокий, из-за инфляции растет стоимость материалов и оплаты труда. Ключевая ставка ЦБ касается и застройщиков, ведь они тоже вынуждены брать кредиты для финансирования проектов.

Компании для сохранения уровня цен могут просто уменьшить объемы строительства или площадь квартир. Все просто: если ожидается низкий спрос, то будет и снижение предложения. Девелоперы пока не будут ориентироваться на тех, кто хочет успеть запрыгнуть в «вагон» уходящей льготной ипотеки. Им выгоднее строить меньше, ведь кому действительно надо, те все равно купят жилье.

Плюс отложенный спрос. В 2025 году уже вполне реально значительное снижение ключевой ставки Центробанка. А так как объемы будут небольшими, то и цены начнут быстрее расти.

Особенность большинства программ поддержки ипотечного кредитования в том, что они доступны только при покупке жилья на первичном рынке. Из-за высокого спроса на новостройки разница между ценами первичного и вторичного жилья по некоторым данным достигала 20%.

Теперь появляется вопрос: зачем покупать дорогую квартиру у застройщика, если можно приобрести аналогичную и готовую у физлица? Изменение условий ипотечных госпрограмм приводит к тому, что рынок недвижимости будет постепенно стабилизироваться, а вторичка начнет расти.

Также наблюдается тренд перетекания спроса на частные дома (ИЖС). Люди стали активнее покупать (рост числа выданных ипотек на 51% в 2023 году) и строить (количество выданных на ИСЖ кредитов выросло на 262%) загородное жилье. Во-первых, это дешевле. Можно купить просторный частный дом за ту же стоимость, что и небольшую квартиру. Во-вторых, действие господдержки на вторичном рынке планируется расширить.

Факторы «за» снижение цен:

• отмена некоторых льготных программ ипотеки и ужесточение условий оставшихся;
• высокие проценты по стандартной ипотеке;
• ставка ЦБ на высоком уровне, заставляющая людей меньше тратить и больше копить;
• акции от застройщиков, которые будут давать скидки для поддержания спроса.

Факторs «против» снижения:

• возможное уменьшение объемов строительства;
• инфляция;
• поддержание спроса со стороны инвесторов;
• рост интереса к объектам на вторичном рынке и загородному жилью.

Если все обобщить, то не стоит ожидать заметного падения стоимости недвижимости во второй половине 2024 года. А вторичка может даже подорожать.

Некоторые финансисты уверены, что лето-осень является удачным моментом для инвестирования в жилье. Во-первых, менее доступная ипотека часто провоцирует рост арендных ставок. Т. е. жилье скоро можно будет выгодно сдавать и получать пассивный доход. В-вторых, есть почва для активного роста недвижимости через 1-2 года.