Запрет на строительство квартир-студий меньше 28 м2 в Москве: как отреагирует рынок?

Властями Москвы принято решение установить запрет на строительство квартир площадью менее 28 м2. На сегодняшний день такие объекты (чаще всего квартиры-студии) занимают около 18% столичного рынка недвижимости. Эксперты объяснили, на какую недвижимость распространяются ограничения, и как это отразится на ценах.

По сообщению Москомэкспертизы, по решению властей столицы проекты, имеющие площадь меньше установленных ограничений, не смогут получать одобрение. В соответствии Жилищным кодексом, студия не является жилым помещением. 1-комнатная квартира не должна иметь площадь меньше 28 м2, а 2-комнатная – меньше 44 м2. На объекты, имеющие меньшую площадь, включая студии, перечень нормативов отсутствует.

Если до 7 мая 2024 года застройщиком получено одобрение проекта, на него новшество не распространяется. Контроль за ситуацией на рынке, выявление нарушений, наблюдение за всеми этапами возведения многоквартирных домов возлагается на Мосгосстройнадзор.

Новая мера принята в соответствии с Указом Президента РФ от 07.05.2024 «Об обеспечении граждан жильем». Планируется, что к 2030 году на одного гражданина России должно приходиться не менее 33 м2, а к 2036 – от 38 м2 (сейчас этот показатель составляет 27-28 м2). Кроме того, жилье в новостройках должно стать более доступным для граждан.

Действующими правилами уже ограничивается минимальная площадь недвижимости в Москве 28 и 44 м2 (для одно- и двухкомнатных квартир соответственно). Однако показатели могут отступать от установленных значений, если этого требуют демографические условия либо уровень обеспечения населения жильем. В подобных ситуациях разъяснения должны предоставить региональные власти. Правительство Москвы приняло решение больше не возводить жилье площадью до 28 м2.

Письмом Москомэкспертизы не устанавливаются новые требования, в нем поясняются действующие нормы. Они принимались ранее, но не были прописаны четко. В ведомстве полагают, что жилье небольшой площади не подходит для комфортного проживания людей, а следовательно, не должно в дальнейшем появляться на рынке. Это соответствует целям Правительства при решении вопросов демографии.

Сценарий №1 - снижение цен

По мнению экспертов, спрос на жилье в новостройках будет падать. Малогабаритные квартиры-студии сегодня занимают 17% предложений на столичном рынке недвижимости. Однако, жилье до 28 м2 останется в продаже – застройщики станут предлагать небольшие апартаменты по доступной цене.

Сценарий №2 - рост стоимости

Другой возможный сценарий – рост повышение спроса на недвижимость, которая расположена за МКАД и в Подмосковье. В столице будут востребованы небольшие «однушки» – девелоперы сделают акцент на квартирах 30-33 м2, которые могут занять большую долю рынка. Эксперты отмечают, что подобные квартиры тоже не самый комфортный вариант для проживания семей.

Как результат, люди с небольшими зарплатами не смогут приобрести жилье, что повлечет снижение темпов продаж на 10%. Из числа вероятных покупателей могут исчезнуть молодые люди, для которых небольшая квартира – единственный вариант обзавестись своим первым собственным жильем.

Стоимость уже построенных студий и объектов, которые находятся на этапе строительства, будут расти. На объекты большей площади цена практически не изменится. Девелоперы будут стремиться сохранить покупателей и подстроиться под актуальные условия, а также обойти критичное снижение маржинальности.

Второе последствие – возможное затягивание сроков возведения объектов, по которым решение не было получено до 07.05.2024. Застройщики будут вынуждены пересмотреть свои проекты для чего потребуются дополнительные расходы.

Эксперты полагают, что отдельные девелоперы станут искать пути обхода новых ограничений, чтобы не вносить корректировки в уже разработанные проекты.