Брачный договор при ипотеке и покупке квартиры

После расторжения брака люди чаще всего судятся из-за недвижимости.

Особенно сложные споры идут, когда жилье куплено в ипотеку, а задолженность не погашена. Ипотека – долгосрочный кредит. За условные 20-30 лет люди могут развестись. Поэтому заключение брачного договора поможет еще до получения кредита решить все вопросы, касающиеся имущественных прав.

Закон говорит о том, что имущество, купленное в браке, является совместно нажитым. И не имеет значение, за чьи деньги оно было приобретено. В случае развода все делится пополам, если супруги мирным путем не определили свои доли. Некоторых людей такой расклад не устраивает, и они заключают брачный контракт.

Брачный договор – соглашение, определяющее имущественные права и обязанности супругов в случае расторжение брака. Установленной формы контракта нет: люди могут прописать в нем практические любые условия, которые не нарушает законодательство. Но договор обязательно требуется заверить у нотариуса.

Весь смысл контракта в том, чтобы заблаговременно решить возможные споры при разделе имущества.

Что может быть прописано в договоре?

• Кому принадлежит имущество, купленное до брака. К примеру, муж, уже имея недвижимость, может согласиться на ее раздел при разводе.
• Кому будет принадлежать имущество, полученное супругом или супругой в браке. Например, полученное в наследство или дар жилье не делится, так как признается личным. Но в договоре можно прописать пункт, что и такое имущество будет общим.
• Как определяется собственность имущества, купленного в барке. Допустим, находясь в браке, один из супругов купил за свои деньги квартиру и оформил в собственность. В контракте можно прописать, что такое имущество считается личным, а не общим.
• В каких долях делится имущество. Не по 50% каждому, а, допустим, 40% мужу и 60% – жене. Либо машину одному супругу, а квартиру – другому.

В брачном договоре могут быть и другие нюансы. Например, раздел имущества 70 на 30 в пользу того, кто не является инициатором расторжения брака.

Брачный договор при покупке жилья в ипотеку может включать дополнительные пункты:

• кто является заемщиком и созаемщиком;
• кто вносит первоначальный взнос;
• сумма первоначального взноса;
• кому будет принадлежать жилье;
• какие доли у каждого из супругов;
• как будет делиться имущество при разводе;
• обязательство сторон погашать ипотеку после развода;
• кто совершает ежемесячные платежи.

Видно, что брачный договор при оформлении ипотеки немного отличается от стандартного. В данном случае больше внимания уделяется процессу погашения.

Допустим, один из супругов до брака имел накопления в размере 3 млн ₽. После свадьбы семья решила купить в ипотеку квартиру за 4 миллиона. Соответственно, 3 млн ₽ планируется направить на первоначальный взнос.

Проще говоря, личные накопления человека после покупки недвижимости станут уже общими. В такой ситуации в договоре можно прописать условие, что при разводе супруг, который сделал первоначальный взнос, в любом случае получает не менее ¾ объекта.

Также в контракте можно прописать обязательство совместного погашения ипотеки: и муж, и жена платят банку по одинаковой сумме. В ином случае тот, кто систематически нарушение обязательство, будет претендовать не меньшую долю.

Стоит разобрать несколько ситуаций, когда может помочь брачный договор.

💍 Ситуация 1: ипотека оформлена до брака. Когда один из супругов купил квартиру в ипотеку до брака, то речь идет о личной недвижимости и личном кредите. Но далее принимать участие в погашении может и супруга, ведь у них общий бюджет. Получается, что платит за ипотеку и муж, и жена, а права на объект только у первого. В брачном договоре можно указать, что после свадьбы жилье становится общим.

🤷‍♂️ Ситуация 2: погашает ипотеку один из супругов. Схожая ситуация. Один из супругов, имея ипотеку до брака, может взять на себя все обязательства по погашению кредита. Жилье будет принадлежать только ему, то и второй супруг освобождается на погашения задолженности.

🖖 Ситуация 3: судьба первоначального взноса. Об этом уже говорилось выше. В договоре прописывается, что лицо, которое сделало первый взнос по ипотеке получает после развода соответствующую долю, а остальная делится уже пополам.

💔 Ситуация 4: продажа залога и раздел денег. После развода супруги могут просто продать жилье, вернуть досрочно задолженность банка, а оставшиеся деньги поделить. По закону они делятся пополам. Но что делать, если за все время погашения один из супругов не внес ни рубля в счет ежемесячных платежей? В данном случае в договоре можно прописать пункт о том, что каждый после продажи жилья получит долю, соответствующую своему участию в погашении кредита.

❤️‍🩹 Ситуация 5: стороны могут договориться не делить имущество сразу после развода. Сначала они вместе в равных частях погашают задолженность до конца, а потом уже начинают раздел в заранее определенных долях. А если какая-то сторона отказывается продолжить погашение, то теряет право на долю или выплачивает штраф.

💰 Ситуация 6: стороны обязуются продать ипотечное жилье после развода. А здесь все наоборот. Чтобы потом не спорит, кто и в каком объеме должен возвращать деньги банку, супруги могут договориться о продаже ипотечного жилья. Часть денег после продажи идет на возврат денег банку. Оставшаяся сумма делится.

🎁 Ситуация 7: обязанность погашение ипотеки после развода переходит одному их супругов. Есть возможность после развода освободить одного из супругов от долговых обязательств. Один получает недвижимость в собственность и обязан погашать ипотеку. Но в пользу второго он выплачивает компенсацию в размере внесенных денег в счет погашения «тела» за время нахождения в браке.

🙅‍♀️ Ситуация 8: один из супругов не хочет оформлять кредит. Бывает и так, что один из супругов не хочет оформить ипотеку. В брачном контракте указывается, что обязанность погашения лежит только на одном человеке.

👩‍🍼 Ситуация 9: материнский капитал, направленный на погашение ипотеки, дает дополнительную долю супруге. Маткапитал разрешается направить на частичное или полное досрочное погашение ипотеки. В брачный договор можно внести условие, по которому после развода супруга получит помимо своей законной доли дополнительную.

Стороны сами определяют условия договора. Но рекомендуется обратиться к юристу, который проконсультирует по всем вопросам и поможет составить контракт правильно.

Брачный договор можно заключить уже после свадьбы. Т. е. люди могут уже несколько лет жить в браке, а контракт заключить перед оформлением ипотеки. Обычно договор заключают, когда ипотека одобрена, чтобы указать точные условия: сумму первоначального взноса, платежа и т. д. Подписывается документ у нотариуса, который потом его заверяет. Требуется при этом иметь сам контракт, паспорта обеих сторон, свидетельство о браке, договор кредитования и квитанцию об оплате госпошлины.

Брачный контракт можно расторгнуть по соглашению сторон или в одностороннем порядке. С первым вариантом все ясно: супруги, если больше не нуждаются в договоре, обращаются к нотариусу с заявлениями о расторжении контракта. Далее они составляют соглашение о прекращении брачного договора.

С односторонним расторжением сложнее. Иногда условия признания договора ничтожным прописывается прямо в нем. Допустим, у супруга появляется право на расторжение при доказанном факте измены второго. Но отмена договора в одностороннем порядке редко обходится без суда.

450 статья ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора через суд, если для этого будут основания. К примеру

• контракт заключен под давлением;
• в момент заключения договора человек был недееспособен;
• договор подписан в результате обмана;
• условия контракта нарушают закон или права одного из супругов;
• существенное изменение обстоятельств после заключения контракта;
• условия договора ставят одну из сторон в крайне невыгодное положение.

В первых трех случаях доказать свою позицию и расторгнуть договор будет сложно. А вот если условия договора нарушают права, то суд, скорее всего, займет сторону истца. Допустим, по условиям контракта супруга отказывается от алиментов. Это нарушает ее законные права, поэтому контракт могут признать ничтожным.

Что такое существенные изменения обстоятельств? Допустим, в договоре говорится, что муж в случае развода выплачивает жене 1 000 000 ₽, но зато получает в полную собственность квартиру. Со временем оба взяли кредит для открытия бизнеса под залог жилья. Так как дело не пошло, то из-за долгов залог банк забрал. В данном случае, квартиры (которую мог бы получить муж после развода) нет, а обязанность выплатить жене 1 млн ₽ осталось. Это и есть изменение обстоятельств, и шансы на расторжение договора будут большими.

Понятие крайне невыгодного положения довольно абстрактно. Его можно доказать, если, например, человек теряет единственное жилье по брачному договору. Либо одна из сторон ввела другую заблуждение. Допустим, будущая жена сказала, что имеет дачу. Потом стороны заключают брачный контракт, согласно которому личное имущество супруга и супруги считается совместно нажитым. При этом муж имел до свадьбы квартиру, а жена, обманула, так как никакой дачи у нее не было в собственности.

Опять же, истцу все придется доказывать в суде. И далеко не факт, что у него это получится. Поэтому грамотно оценивать свои риски каждый из супругов должен еще до заключения брачного контракта.